第二节 房地产金融的重要地位 一、房地产行业在国民经济中的地位 1、整体情况概述 从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密 集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产 业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。 从图中可以得知，近六年来，房地产开发投资占 GDP 的比重一直处于上升阶段， 近两年上升的速度越来越快，2004 年，房地产开发投资占 GDP 的比重高达 9.64%，差 不多是 1999 年时的二倍，房地产行业在国民经济中的战略地位由此可见一斑。 2、房地产业对相关产业的带动分析 房地产业众多产业都有着密切的联系，房地产的发展促进了建材、冶金、运输、 家电、装饰、物业管理、社区服务等相关行业的发展。据世界银行和建设部有关测算 结果表明，每投入 100 元的房地产建设资金，可以创造相关产业 170－220 元的需求， 每销售 100 元的房地产产品，便可带动 130－150 元的其他产品的销售。而在我国，据 统计局的研究结果，每 100 亿元房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿 元，其中诱发建筑业产出 90．76 亿元，高居榜首。有资料介绍，西方经济发达国家多 年来一直保持每年建造住宅人均 1 平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值 中的比重在 9%左右（我国大约在 6－7%），成为国民经济的支柱产业。以美国为例， 建筑业约每年消费冶金工业产品的 16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的 70%，木材的 40%， 油漆的 50%。我国用于建筑工程的材料消耗为：钢材约占钢材总消耗量的 25%，木材约 占 40%，水泥 70%，玻璃 70%，塑料制品 25%。在制造业方面，在房地产各类产品的建 造过程中，要涉及 40 多个产业部门，据投入产出模型测算，每 100 亿元房地产投资可 以诱发制造业的产出 123．61 亿元。其中最高的是非金属矿物制品业 31．45 亿元，其 次是金属冶炼及压延加工业 18．81 亿元，再次是化学工业 14．98 亿元，然后是金属 制品业（9．82 亿元）、机械工业（8．79 亿元）、电器机械及器材制造业（7．58 亿 元）等等。房地产业诱发相关部门的产出除了建筑业和制造业之外，依次为采矿业 （16．64 亿元）、商业（11．16 亿元）、房地产业自身（10．98 亿元）、电力煤气自 来水供应业（6．59 亿元）、货物运输及仓储业（5．86 亿元）、社会服务业（4．98 亿元）、农业（4．55 亿元）、金融保险业（4．08 亿元）、邮电业（3．05 亿元）、 饮食业（1．57 亿元）、综合技术服务业（1．18 亿元）等等。 3、房地产业对相关行业的就业带动作用分析 房地产业不仅可以促进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。就与房 地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积 1：16．7 测算，若 新增 500 亿元房地产投资，就可以增加 8390 万平方米的施工面积，而完成 1 万平方米 施工面积需要从业人员 160 余人，由此推算，可以安排就业人员 140 万人。考虑到建 筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产 1 亿元 产品，需要直接消耗 0．64 亿元的工业产品，还可以带动 0．04 亿元的商品销售。由 于工、商两大行业工作量增加，则可解决更多的就业岗位。 二、房地产金融的地位和影响 1、房地产金融对房地产业的影响 （1）房地产的开发和经营需要房地产金融 住房等房地产的开发投资较大，一个开发项目动辄需要上亿的资金，这仅靠房地 产开发企业是没有能力筹集到如此多的自有资金，必须有房地产金融为之提供融资。 （2）房地产的消费需要金融业 对于消费者，房地产是最重要的耐用消费品，靠自己的资金积累难以实现当前的 消费。比如北京三环附近的一套 120 平方米的住宅，按较低的 8000 元每平方米来算， 需要 96 万，如果一个 3 口之家，年收入 10 万，需要 10 年才能买得起。所以房地产金 融业务能使他们提前其消费。 （3）房地产行业需要金融业的其它服务 如其它行业，房地产行业也需要金融业提供结算、信托、保险、代理等金融服务。 2、房地产金融对金融业的影响 （1）金融业需要在房地产行业投资 房地产是重要的行业，具有较大的发展前途，又有较高的收益，因此银行应将资 金投入到房地产，以获得收益，分散风险。 （2）房地产金融业务为金融业创造了新的市场和金融工具 房地产抵押贷款是资产证券化的主要资产，从而创造出以抵押贷款预期现金流为 支持的证券及其交易市场，这即为银行业减小风险提供了途径，又为投资者提供了新 的投资途径。 （3）房地产金融的其它服务业务为金融业提供了收入。和其它行业一样，结算、 代理等中间业务是不需要银行资金投入的，却可以获得服务费，是银行相当重要的收 入来源