朝阳国际公寓推广方案 一、 项目概况 1、 规划情况  建筑用地面积65,396M2  总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2  住宅建筑面积267,033M2  容积率4.13  绿化面积27,882M2  绿化率42.6%  总居住户数1,646户  停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下 2、 建筑分期  地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。  一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2，共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。  开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积比例则更大。  2居面积范围97—120M2，总价范围为60万—80万；3居室面积范围134—141M2，总价范围82—90万元；四居室面积范围182—194M2，总价在120万元左右。 栋号 项目 一居 二居 三居 四居 合计 2#、4#楼 套数 4 20 120 204 348 面积范围 78 112 141 182、194 　 3#楼 套数 64 268 168 　 500 面积范围 44-77 97-120 132-139 　 　 总计 套数 68 288 288 204 848 面积范围 44-78 97-120 132-141 182、194 　 套数比例 8.0% 34.0% 34.0% 24.1% 　 表1-1            朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析  二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M2，大约有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。  开发二期基本是2居和3居。  2居面积范围基本在126—130M2，总价范围为83万左右；3居室面积都在150M2以上，总价超过100万元，最大一套的总价大约在130万元左右。 栋号 项目 二居 三居 四居 合计 1#楼 套数 192 64 　 256 面积范围 126--130 173 　 　 5#楼 套数 21 125 20 166 面积范围 144 150-191 206 　 总计 套数 213 189 20 422 面积范围 126--144 150--191 206 　 套数比例 50.5% 44.8% 4.7% 　 表1-2                朝阳国际公寓1、5号楼户型分析  三期公建总建筑面积81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。 二、 项目分析 1、 区域市场分析（周边项目分析）  (价格分布)本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。  （装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。  （入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004年初。  （建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。  （形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。 项目名称 位    置 项目性质 规模 万M2 入住时间 均价 元/ m2 棕榈泉 朝阳公园南侧 外销公寓 30 2003年12月 11000（精） 珠江帝景 大望路现代城南2000米 外销公寓 90 2004年初 10000（精） 都会国际 朝阳路十里铺 外销公寓 4.66 共50万 2002年9月 8600（精） 朝阳园Ⅱ 朝阳路青年路 外销公寓 28 二期2002年10月入住 7800（精） 蓝堡公寓 光华路现代城对面 内销公寓 20 2003年4月 9500（精） 住邦2000 慈云寺桥东南角 内销商住 50 一期2003年6月 10700 橙色时光 朝阳区东风桥 内销住宅 9.4 最早入住2003年6月底 5500 远洋天地 慈云寺桥东南侧 内销住宅 60 板楼已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。 塔楼5800 板楼现房7250 东润枫景 亮马桥与东四环交汇外东南角 内销住宅 35 第一期已为现房 6200 亮马水晶 亮马桥路5号 内销住宅 4.16 最早入住为2003年底 6500 珠江罗马花园 朝阳区青年路 内销住宅 41 2003年底 7000（精） 金港国际花园 大望路现代城南1800米 内销住宅 28 2004年3月 6618 张宝全 啤酒厂项目 国贸桥东南，通惠河南岸 内销 60 年底开盘 6500-6800 （开盘价） 表2-1                     竞争个案概况分析 项目名称 建筑类型 市场定位（或主打广告语） 棕榈泉 塔楼、板楼 亚洲城市公园文化名宅 珠江帝景 板楼 CBD都会核心唯一可持续发展的大型新型城池 朝阳园Ⅱ 塔楼 CBD生活平台，国际化精英社区 蓝堡公寓 围合式板楼 拒绝商住.淡蓝调生活，CBD宝石地段尊贵宅邸 住邦2000 板楼 CBD卫城首席商务中心 橙色时光 板楼 远洋天地 板楼、塔楼 年轻的天地，我们的生活 珠江罗马花园 板楼、塔楼 意大利风格，国际化社区，CBD 内异国建筑徽标 金港国际花园 板楼 CBD生活街区NO.1 表2-2                    主要竞争个案市场定位分析 2、 重点竞争个案分析 根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看，确定本案的主要竞争对手是：远洋天地、珠江罗马、金港国际。 1） 远洋天地  位置 位于慈云寺桥东南角，与本案隔桥相望，是距离最近，最有可比性的项目。  规模和规划特色 远洋天地占地面积19.22公顷，住宅部分总建筑面积约60万平方米，共约3200户。由美国HOK公司负责建筑设计、澳大利亚HASSELL负责景观设计。  开发商 开发商中远集团，在北京开发有多个楼盘，其集团整合推广的气魄，给远洋天地带来较高市场知名度。  开发分期 整个项目分五期开发，一期10栋板楼、1栋塔楼， 1000余套，现已入住600多户。二期7栋30层塔楼，共约1500户，预计2003年6月全部入住。社区西南角的三期尚在规划之中，四期已转让给住邦2000，第五期是社区西部外围临四环路的公建和写字楼。