我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求 城市化进程有待提高 改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个，20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。 与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30.9% 从世界各国城市化发展历程的规律来看，"十五"时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。城市化将是"十五"时期我国国民经济的一个重要增长点。预计2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。 随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放 房地产金融的发展滞后 就住房融资而言，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段： 第一阶段,（80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化。这一阶段,区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。 1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。 第二阶段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地产开发和旧城改造。这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。但住房消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。 第三阶段，(1998年7月1号至今)从1998年7月1日起，停止实物分房,从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新的经济增长点。 就房地产企业融资而言，过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。开发商银行贷款在1988年其比重为79.19%，到了2002年占了85%。房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002年融了28亿，2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。目前房地产融资还过于单一，如何丰富房地产与金融合作的渠道，从单纯的依靠购房者预付款、银行贷款模式向直接融资，间接融资模式同时过渡，努力把握当今发达国家的融资体系，积极尝试证券市场、债券市场、融资租赁市场、房地产信托基金等各种金融工具，将是未来几年房地产金融市场急需解决的问题。 房地产金融未来发展的速度，将对房地产业的供给、需求产生重大影响，在很大程度上决定我国房地产业未来发展的前景。 市场机制在经济生活中作用增强 随着改革的深化，中国已确立社会主义市场经济体制作为改革的目标模式，市场正逐渐成为配置资源的基本手段。从1988年开始，中国开始了生产要素的市场化进程，1990年代生产要素市场化速度有所加快。在1980年代，生产要素市场化主要体现在生产资料流通领域，并以实物资本的形态进行。进入1990年代后，土地、资金开始急速进入市场，推动房地产市场、股票市场、债券市场的超常发展。这表明大量生产要素脱离了计划轨道，各经济主体行为方式发生巨大变化，对中国经济运行方式也产生较大的影响。同时，通过对计划、投资、财政、金融、收入分配、就业和社会保障等一系列改革初步确立了市场经济的宏观调控体系的框架。 以公有制为主体多种经济成份并存的局面正在形成 改革开放前公有经济一统天下，国有经济在第二产业和多数第三产业中占据绝对垄断地位的状况已被打破。2002年国有及国有控股企业完成增加值16638亿元，比上年增长11.7%，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业完成增加值2769亿元，增长8.6%，比上年加快1.4个百分点；股份制企业完成增加值11570亿元，增长14.4%，比上年加快4个百分点；外商及港澳台投资企业完成增加值8091亿元，增长13.3%，比上年加快1.4个百分点。 市场机制的成熟、多种经济成份的并存，将在经营模式、管理理念等方面对房地产企业的运作产生影响，未来房地产企业的运作将更加趋向规范化、国际化。