二、项目市场策略 1、市场营销导向 首先，随着南京第一商圈——新街口商务写字楼市场的迅速发展与日渐成熟，在2001年前后新街口CBD区域出现了许多的新开写字楼项目，如商茂广场、苏豪广场、隆盛大厦、华泰大厦及天丰大厦等。此外，还有即将开盘或开工的华威新世界中心、二桥房地产鼓楼项目、新街口基泰地产项目、鼓楼天安地产项目及洪武路新大都项目等潜在竞争性项目。目前已开盘的写字楼项目势必将对本案造成相当的竞争压力，分流一部分的目标客源，并对本案形成价格打压或某一单项优势的直面攻击态势，使本案较难在市场上树立典范的物业形象，并迅速占据2002年写字楼市场的较大份额。同时潜在竞争项目也会造成部分目标客群的持币观望心态，从而对本案的租售的推进造成一定影响。 但是，基于本案地标性的区位优势，优良的品牌形象——南京国际贸易中心，以及准确的市场定位(南京首座国际化，全功能商务写字楼)等多项均好性因素，使本案具备了一定的竞争优势与强势卖点，且由于目前新街口CBD区域的甲级写字楼大多还未建成，而本案已投入使用且功能齐全、设施配套完备，因此，本案在某些竞争层面上具备了在2002年写字楼市场上抢占先机的理由。 基于本案在96、97年曾在市场上推出过，且在当时的市场上也有不错的业绩，但一直未能建立鲜明的市场品牌形象，而本次推盘的为空置的26000平方米，实乃重新改造装修后的二次开盘，需审而又慎。经中原公司前期周密的市场调研分析，认为本案在规模、区位、功能配套等方面虽具备了新街口CBD地标物业特质，但是，当前的市场竞争局面已与几年前有很大不同，很多楼盘的单项优势或综合品质不亚于本案。因此，在营销策略上，应首先通过耳目一新的宣传包装和推广的手法，在目标客群心目中建立“国际贸易中心”全新改造后高层次的写字楼物业形象，并配合有效的广告促销手段，迅速在农历年前后提高“南京国贸中心”的知名度，制造市场热点效应。进而在推广策略上可转至直接诉求项目的地位优势与全功能的设施配套，以及现楼等优势卖点，并借助其品牌效应短再度拔高楼盘物业形象，宣扬本案全新的良好办公环境，改善后的高品质物管服务等优势来提升总体楼盘优势，循序渐进获得市场自觉认同，从而区别于其他物业，取得预期的营销业绩，斩获2002年的市场先机。 因此，本案前期准备阶段与初期强推期阶段(以下简称首期)的市场推广的成败将是本案地标形象的树立及整体物业租售成功的关键。则以首期的推广而言，其应达成两个目标：其一：迅速提高本案市场知名度并初步树立良好的物业形象。为以后各期的渐续推广做好铺垫。其二，即完成首期物业租售目标。而目标之中，“其一”完成得好，则“其二”自然达成。 2、项目定位 2.1 项目优劣势分析 A、优势卖点：  原点地位 地段、地段、还是地段是房地产不变的主题，作为南京中心原点区的国贸中心，其区位永远是吸引目标客群的一大因素，因而也是本案诉求的主方向之一。  全功能配套 本案的全功能配套是本案明显的一大竞争优势，从高档购物中心、E时代健身会、多功能会议中心、，再从大型的停车场到咫尺之遥的高级酒店、顶级规模商场到麦当劳、酒楼、银行等一应俱全，如此齐全的配套设施是其他物业无可比拟的。  现房概念： 考虑到消费者的购房心理、农历年前后租期届满与投资风险等因素，并结合目前商务楼市场期房现象普遍存在，交房延期影响恶劣，因此，现房应成为本案的一大卖点和优势所在。  品牌的建树 国际贸易中心其综合品牌形象与在人们心理上的形象烙印都将成为本案建树“南京国贸”品牌形象的基础，通过产品优势的宣传推广与一系列公关促销活动，都将会在很短的时间内大大提高南京国贸的知名度，并逐步确立南京国贸中心突出品牌形象。  e时代健身会 作为新街口CBD知名的大型国际化标准健身会所，其迎合了白领一族、商务人士和高收入人群因现代繁忙、快节奏的工作生活，而迫切需要休闲放松、健康娱乐的心理需求，因而e时代将成为国贸中心的一大推广亮点。  其他卖点 全新改造后气派开阔的大厦入口大堂、 富丽堂皇的世纪泰富(国贸)购物中心， 畅通舒阔的公共共享大厅， 灯光工璀璨的外部亮化工程， 较佳的性价比等优势， B、劣势分析  使用年限偏短 由于本物业的土地使用出让年期为1992年，使得本案的实际使用年限只有四十年左右，且因为长期空置，容易使客户对其硬件设施产生不好联想，并对在此置业产生疑虑。  交通组织不畅 中山东路和中山路均为主干道，车流量大，上下班高峰时段尤其明显，车辆进出本案只能靠设在中山东路的出入口，进出较为困难。  缺乏背景支持 作为兴宁公司在南京的首个地产项目，无论公司品牌还是项目条件，都不具备较强影响力或优势，而当今的消费者日趋成熟与理性，他们不仅认知楼盘，更看中开发商的品牌。  部分硬件设施落后（如：智能化程度偏低，空调系统不力）      由于本案规划设计建造时间较早，经过几年的发展变化，其建筑风格和硬件设施与目前高档写字楼市场标准及市场需要相比已略显滞后，如：智能化系统的不健全，空调系统设计的不到位，从而上述条件的缺乏将会对推售造成一定的阻力。 2.2物业定位 从上述本案的优劣势分析中可以看出本案既拥有众多的优势卖点，又存在一定的销售抗性，因此，为在销售上形成差异化的态势，建议本案的形象定位须体现出品质感、地段的绝对优势、功能与配套的齐全及物业管理的专业周到等，因此中原在分析上述众多项目优势的基础上，总结提升出本案全功能配套，距新街口零距离的区位优势（同时在推广中零距离也可延展到零距离服务的概念）两大方面突出卖点，再结合本案案名——南京国际贸易中心的“国际”与“中心”四字，故中原建议将本案定义为“全功能、零距离国际商务空间” 2.3市场定位  定位依据 项目区位 项目的规划设计 齐备的功能设施配套 “以人为本”的商务服务 专业的物业管理服务  具体市场定位 拥有一定的事业基础，并且具备一定的社会地位与层次，追求更大的成功，并勇于挑战新事物、积极进取的生意及商务人士。 以本地客户为主，周边城市（如扬州、镇江、合肥、马鞍山等）经常在南京地区有频繁业务往来的人士为辅。  本案客户群工作形态细分为: 大、中型贸易公司 品牌代理公司 咨询、顾问、广告、营销类先锋机构 外地公司或机构驻宁办事处 政府机关转制出来的公司、机构 小型IT公司