1.2.3 从宏观调控看房地产市场走势  《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》 近几年上海商品房价格的上涨总体来讲是需求拉动型的，但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格的上涨。 《办法》正是希望通过网上公开的形式使房地产销售行为在房地产交易中心的监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、内部销售等投机行为，从而规范房地产市场交易行为。  期房限转 自2004年04月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。 根据官方解释，采取这一手段主要目的是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起的价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康的发展。  规范土地市场 自2003年8月上海市国有土地使用权出让第三号公告起，上海市所有新增经营性项目用地均通过公开招投标方式进行。一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正的市场化运作阶段。  121号文件 2003年6月13日，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件）：对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫，促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作的实际操作难度。  提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩 从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，直接影响到市场资金的供给情况。另外近期房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例也从20%提高到35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密集性的房地产行业形成较大的冲击。目前房地产开发资金的80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投放量减少、贷款难度加大的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧。 小结 在良好的宏观环境支撑下，2003年是上海房地产快速发展的一年，房地产业作为经济支柱产业的地位获得市场和决策层的认可。国家和上海市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格的理性增长，防范市场风险，维持行业的长期稳定发展。本报告认为在政府稳健的宏观调控下，上海房地产市场可望获得长期、稳定的发展。 结合本项目的开发条件和实际情况看，不是所有的宏观调控政策对本项目的日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予以重点关注的政策是个人房贷政策。 本项目的项目定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金的依赖程度还是较高的。在121文件中“对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等”有明确的表示，在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款的发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款的发放明显持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显。如果今年121文件的细则出台，必将对高档市场的消费能力进行限制，届时很有可能会对上海高端市场形成一定的冲击。现在的风平浪静很有可能只是暴风雨的前奏。 另外，由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公项目执行，因此从目前的形势看，最近一系列政策对商业及办公市场的负面影响不大。特别是办公物业，由于其投资客源的比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小。 商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定的影响，将逐渐走向规范，随着一部分泡沫的挤出，将对商业地产市场起到积极的、长期向好的推动作用。