（二）住宅市场形势分析 99年深圳住宅开发投资额占全部商品房投资额的71.4%，而商品住宅的销售额占商品房总销售额的88%，今年上半年同样也呈现了这种趋势，可见住宅市场仍是房地产市场的主力军。其发展特点如下： 1、市场热点已开始由罗湖区向福田区、南山区转移 99年1-9月份，福田区批准报建住宅项目占全市批准报建总量的41.1%，南山区占15.6%，而罗湖区只占12.3%。罗湖区多层住宅均价为5169元/M2，比98年同期下跌1.2%，而福田区为5811元/ M2，同比仅下降0.27%，南山区为3975元/ M2，同比下降幅度不大；罗湖高层住宅均价为7805元/ M2，比98年同期下跌9.3%，福田区为7482元/ M2，同比上升5%，南山区为5421元/ M2，同比上升4.2%。由此可见，福田区、南山区的开发规模大于罗湖区，价格亦呈上升态势，已渐渐成为投资消费的热点。     以下是从一份港人在深置业意向的调查中得出的结果，从调查结果显示，福田区已跃升为现时港人深圳置业的首选，占45%，而罗湖仅居第二占39%。国内人士所熟悉的南山区只占8%，由此可见，港人在深置业的意向仍然集中在福田和罗湖。 2、新概念住宅初现市场 新概念住宅即人们常称的第三代住宅。这种新型住宅产品主要表现在设计上充分体现“以人为本”的理念；另一方面对于开发该住宅产品还有一定的量化标准要求，即占地面积要在5万平方米以上，建筑面积要在10万平方米以上，目前尚在开发中的大型社区楼盘如中海华庭、蔚蓝海岸等都属第三代住宅。 3、三级市场发展加快 据有关统计资料显示，99年三级市场买卖成市149.4万M2,较上年增长了48.8%.。 二、深圳房地产市场趋势预测                       受入世的临近、深圳经济的持续高速增长、东南亚地区经济的复苏及国家对房地产行业各种扶持政策和措施的出台和完善等诸多因素影响，2004年深圳房地产市场将继续平稳健康发展并呈一定程度的拉升态势，其特点可总结如下：   （一）开发规模将继续扩大 由于各种利好因素存在，开发规模扩大势在必然，但由于近几年积压的商品房仍在消化中，故开发规模增长幅度不会太大。   （二）总体房价趋于平稳，但会略有上升 国家降息减税政策的影响在今年将更加明显，开发商的利润将更接近社会平均水平，价格的盲目定位只能令楼盘的销售陷入困境，因此市场的总体价格仍会趋于平稳，但由于深圳房地产市场已步入规模化、品牌化的发展阶段，质优楼盘即使价高，只要能符合消费者多方面高层次需求，仍具生命力，另外由于消费者购买力的相对增强与消费需求的增加，房价将会有一定程度的提升。   （三）规模化与品牌化发展将成为市场竞争主流 规模化开发不仅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消费者购买力，增强开发商的市场竞争力，使之更有能力创造出精品占领市场。 （四）三级市场将进一步活跃 随着国家房改政策的推进与深圳二次置业人数的显著增多，三级市场将更趋活跃。 2004年7月公房上市，届时将有14万套安居房获准上市，若有10%进入三级市场，无疑会对市场形成巨大冲击，将会不断扩大市场成交量，同时也会促进二级市场的发展。   （五）住宅市场商机无限 从99年深圳住宅开发投资额和住宅销售额所占的比重不难看出，住宅市场是深市房地产市场当之无愧的主力军，随着国家对房地产市场的扶持，特别是居民需求的增加、购买力的进一步增强，住宅市场将会展现无限商机。